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【香港直播(12) 龙光地产】深耕大湾区不投非地产把钱用在刀刃上

编辑:admin 日期:2019-09-29 15:06 分类:香港马会开奖结果直播 点击:
简介:对于机场的商品价格高,公众早有诟病,因此,能不在那儿消费就尽量避免,这就导致了机场的价格就更难以下降了,生意难做,做一个是一个,没有一定数量的客源支撑,只有从抬高价格来支撑了,难道让商家亏本不成? 据苏某的家属介绍,苏某一共5兄妹,她排行老

  对于机场的商品价格高,公众早有诟病,因此,能不在那儿消费就尽量避免,这就导致了机场的价格就更难以下降了,生意难做,做一个是一个,没有一定数量的客源支撑,只有从抬高价格来支撑了,难道让商家亏本不成?

  据苏某的家属介绍,苏某一共5兄妹,她排行老三。其家中基本靠务农为生,而苏某在回到家中后,便经常外出打工。

  知道合伙人情感行家采纳数:63895获赞数:193975喜欢回答网友问题,愿意和年轻人探讨问题,在搜搜多年,最近才加入知道,希望可以在知道继续问答。向TA提问展开全部

  本报港口讯 日前,笔者从气象部门获悉:根据中国气象局新规定,自2013年11月1日起,在台风预报预警服务信息中,针对强度达到热带风暴及以上级别的热带气旋,要统一使用“台风”用语,而不再根据热带气旋不同强度分别使用“热带风暴”、“强热带风暴”、“强台风”和“超强台风”等级用语。

  2019年上半年,龙光地产完成全年销售目标的53%,有望实现全年850亿的销售目标。上半年,核心净利润增长59%,城市更新服务贡献核心利润18亿元,城市更新服务成为业绩增长得新引擎。 一、2019年上半年,龙光地产的城市更新业务贡献核心利润约人民币18亿元,成为集团业绩持续增长的新引擎。集团深耕粤港澳大湾区17年,拥有专业的城市更新业务人才团队,同时熟悉大湾区地方商圈资源和渠道,深度了解大湾区地方政策、产业和人口的城市规划,在城市更新领域有显著的竞争优势。目前集团的城市更新业务已布局全国10个城市,货值超过3200亿元,其中90%在大湾区。伴随着集团的城市更新服务的逐步发力,未来销售业绩可得到有效保障。一直以来,集团致力于建立良好稳健的债务结构,为未来的长期持续发展打好坚实的基础。2019年上半年,集团的净负债率约为65.4%,处于行业内较低水平。现金短债比超2倍,现金完全覆盖短期有息负债,短期偿债无压力。核心净利润为人民币46.7亿元,同比增长59%,城市更新业务贡献核心利润18亿元,公司毛利润率为34.8%,核心净利润率为17.3%,持续领先行业。 2019年上半年,物业发展确认面积为89.3万平方米,确认收入金额为177.8亿元,主要分布在深圳区域、大湾区其他地区、南宁区域、汕头区域及其他等区域。确认均价为19655元/平米,单价较2018年同期下降2246元/平米。 2019年上半年,公司总收入为270.2亿元,较2018年同期151.5亿元大幅增加。毛利润率和净利润率分别为34.8%和17.3%,分别较2018年同期上升1.1个百分点和持平。核心净利润为46.7亿元,同比增长59%。

  2、公司合约销售人民币453.1亿元,同比增加28%,已完成53%的年度销售目标,有信心超额完成2019年全年合约销售目标。

  销售结构方面,453.1亿元的销售额中,深圳占比9%,大湾区其他区域占比44.4%,南宁区域27.8%,汕头区域6.8%,长三角3.2%,新加坡5.9%,其他区域2.9%。其中,与2018年同期相比,深圳区域占比由53.2%大幅下降,大湾区其他区域和南宁地区占比提升显著,长三角和新加坡量大区域为新贡献销售业绩的区域。合约销售均价为13186元/平米,较2018年中期下降近3000元/平米。

  3、稳定优厚派息。中期股息为每股38港仙,同比增加36%,派息额占本公司拥有人应占核心溢利约40%。4、城市更新业绩增长新引擎。城市更新土储货值高达3250亿元,平均核心利润率为15%-20%,支持公司业绩持续增长。展望未来,公司预期城市更新业务占当年核心盈利比例约为10%-20%。5、业绩确定性强,若公司完成2019年销售目标,可锁定80%以上的2020年预期收入,预期2020年及2021年核心盈利将持续稳健增长。6、成本低,多元融资渠道财务持续稳健。截至2019年6月30日,公司总借贷人民币为652.7亿元,加权融资成本稳定在6.1%,与2018年持平。美元优先票据·境外银团贷款、境内公司债券及ABS等多元融资渠道通畅。手握现金人民币383亿元,净负债比65.4%,较2018年底上升2.2个百分点,现金短债比超2倍;持续优化债务结构,提前赎回2.6亿美元票据(年息7.7%)。

  债务结构方面,境内债占比59%,境外41%。其中境外优先票据、境外银行贷款分别占比29%和12%,境内银行贷款和境内公司债占比分别为29%和30%。

  债务到期时间方面,一年以内到期占比24%,1-2年为33%。2-5年为43%。

  1、粤港澳大湾区土地储备的先发优势:土地储备总货值为7520亿元,其中粤港澳大湾区土储货值为6111亿元,占比81%。深圳土储货值1803亿元,深圳及临深区域土储货值3370亿元,占比45%。2、合理的土地储备开发周期:近期土地储备货值为4270亿元,占比57%;孵化中并购及城市更新项目占比43%。近期土地储备货值中,粤港澳大湾区占比70%、汕头区域占比7%、南宁区域占比16%、新加坡占比3%、长三角区域占比1%、其他区域占比3%。3、多渠道持续扩充粤港澳大湾区土储:上半年集团新增货值1330亿元,其中招拍挂新增478亿元,权益地价总计213.8亿元,按区域分布来看,2019年上半年招拍挂权益地价占比:粤港澳大湾区为64%,南宁区域为30%,长三角区域为5%,其他区域为1%。2019年上半年新增城市更新项目货值852亿元,按区域分布来看,珠海占比33%,东莞占比29%,广州占比14%,惠州占比6%,佛山占比7%,广西占比11%。

  区域深耕:(1)深耕粤港澳大湾区,保持领先发展商地位。积极布局环上海都市圈。(2)先发优势显著,拥有充裕优质土储。(3)享受大都市圈区域经济发展红利,跨周期持续增长。

  城市更新:(1)粤港澳大湾区特有机遇,拥有充足优质的城市更新土储。(2)保障公司行业领先的盈利能力,城市更新业务未来每年占核心盈利10%-20%。

  股东回报,持续优厚:(1)核心利润全国前十。(2)ROE上市6年来持续超过20%。(3)股息持续增长。

  积极布局环上海大都市圈(2018年进入,已布局6个项目),并持续深耕粤港澳大湾区都市圈(当前土储6111亿元,占比81%)。

  图表:都市圈情况比较 分类 环上海大都市圈 粤港澳大湾区都市圈 常住人口 1.6亿人 7116万人 GDP 超18万亿元 10.9万亿元 商品房销售规模 3.6万亿元 1.7万亿元3、深圳:中国先行示范区,增长核心引擎,未来全球标杆先发优势显著,在深圳拥有13个地铁物业项目,深圳土储货值超过1800亿元。2018年荣获深圳市成交面积/套数市占率第一。4、城市更新:未来每年占核心盈利比例为10%-20%(1)公司城市更新业务具有先发优势,货值高达3250亿元,价值高、平均土地成本占预计售价的25%以下。 (2)城市更新项目布局好,孵化周期短,在深圳/惠州/东莞/珠海等企业可自主改造区域的货值近2600亿元。 (3)良好业绩记录,执行力强。2018年两个项目,货值180亿元。2019年预期孵化深圳蛇口自贸区、惠州大亚湾和深圳侨城东等3个项目、货值700亿元。未来每年孵化城市更新货值不低于300亿元。5、城市更新土储货值高达3250亿元,90%以上位于粤港澳大湾区国际大都市圈截止2019年6月30日,公司布局粤港澳大湾区国际大都市圈内10个城市,共计62个项目,可转化土地储备1877万平米,可转化土储货值3250亿元。其中,深圳占比最大,土储货值为933亿元;其次为珠海、惠州、东莞、佛山、中山、大湾区以外城市和广州,货值分别为684亿元、584亿元、410亿元、193亿元、182亿元、148亿元和116亿元。6、执行力强:2018年孵化的城市更新项目总货值180亿元(1)珠海玖龙汇(原为顺兴不锈钢厂工业厂房,商办):2016年三季度拿地,总建筑面积约33万平米,总地价约15亿元(含补地价),楼面价4702元/平米,货值约80亿元。 (2)佛山禅城绿岛湖项目(商住):2017年一季度拿地,总建筑面积约71万平米,总地价32.6亿元,楼面价6620元/平米,货值约100亿元。7、2019年预期孵化的城市更新项目总货值超过700亿元(1)深圳侨城东项目(已孵化,商办):2017年四季度拿地,总建筑面积约26万平米,货值约308亿元。 (2)深圳蛇口自贸区项目(已孵化,商办、新型产业):2016年二季度拿地,总建筑面积约16万平米,货值约124亿元。 (3)惠州大亚湾项目(商住):2017年2月拿地,总建筑面积约180万平米,货值约273亿元。四、未来展望2019年跨周期稳定增长,全年推货金额1500亿元,其中粤港澳大湾区占比为66%;南宁区域占比为20%,典型城市有南宁玖誉城、水悦龙湾御江等;新加坡占比为4%,长三角占比为3%,其他区域占比为2%,汕头区域为5%。粤港澳大湾区内各城市占比情况为,深圳/惠州/东莞占比为29%,典型项目有深圳的玖钻、玖誉府,惠州的龙光城、玖龙府,东莞的长安江南大境等;佛山/肇庆占比为17%,典型项目有佛山的南海天曜、顺德天瀛等;珠海/中山占比为18%,典型项目有珠海玖龙玺、中山的天禧等。 未来三到五年成为粤港澳大湾区龙头房企,2017年-2021年权益销售金额持续稳定增长,2019年权益合约销售金额目标为850亿元。 未来三到五年实现核心利润全国前十,2017年-2021年核心利润与销售同步持续增长。

  Q1:能不能介绍一下土地储备上的短中长策略?A1: 我们现在短中长土储占比分别为60%、20%、20%,短期土储指3年可以供出来,中期土储指3-5年可以供出来,长期土储指5年以上。6:2:2的这个比例是比较合理的,短期的土地储备大概在4500亿元左右,假设每年销售1000亿元,这部分的货值可以销售4年左右,至少4年左右的供货可以不用担心,这也是我们的业绩确定性强的很重要的一个原因。中长期的项目投入少,利润高,可以保证未来业绩实现持续稳定的增长。 从区域上划分,土地储备总货值为7520亿元中,大湾区占有最高的比例,粤港澳大湾区土储货值为6111亿元,占比81%。深圳土储货值1803亿元,深圳及临深区域土储货值3370亿元,占比45%。 今年的一些政策,对深圳,对整个大湾区具有重大的利好,这是国家的战略,我们相信后续会有一些更具体的政策出台,我们在大湾区的土储价值是非常高的。Q2:融资收紧和汇率波动对我们有哪些影响?拿地的策略是怎么样的?A2目前整个地产的融资政策确实是在收紧,我仔细分析了一下,这个收紧主要针对两个方面,一是针对杠杠过高的,另一个是行业内的有些产品品类,有些渠道,它们的存在加大了行业的杠杆,比如说信托。所以这些政策是有针对性的,龙光都不属于这些情况,所以融资的收紧对我们的影响很小,甚至可以说基本上没有影响。 这么多年以来,我们对于买地一般都是按照量入为出的原则,即按照每年销售额的一定比例来控制拿地的金额,通常来讲一般是在50%左右。按这条线去控制, 基本上可以满足控制负债率的要求。我们后面会加快销售,加速现金回龙,储备资金,等待下一次的投资机会。 另外,我们也会采用投入低回报高的方式,如城市更新来获取优质的土储,减少资金的占用。在整体政策收紧的情况下,我们预计未来的土地市场也会逐步降温,土地价格应该会下行,这对一些现金流非常健康,财务杠杠非常稳定的企业来说应该是个机会。 关于人民币汇率的问题,我们整体的境外债占比其实并不大,我们的美元债加上一些为外币银行贷款的占比大概是40%,主要还是境内债务占比较大。我们在境外有项目分布,所以我们就形成了资产与负债的自然对冲,所以无论汇率升也好,降也好,它都是资产与负债的对冲,不是金融工具的对冲,所以这一块对我们没有影响。我门海外的项目也逐步的产生了现金流入,这是个很好的事情。Q3:第一个问题是我们看到公司在大湾区有充足的土地储备,那么就想请问一下管理层到底怎么看待深圳改革示范区,尤其是房地产政策方面的变化?第二个问题是注意到公司上半年SG&A增速比较快,这个是什么原因造成的?最后就想请问一下公司对于非房地产开发业务有什么具体的规划吗?A3:作为大湾区的先行示范区,这其实是一个国家层面的战略,国家想把大湾区打造成为全世界第四大湾区。这个是一个政治的导向。对于大湾区的城市,它会不断出台政策,下一步从国家层面,这些湾区的城市也好,它会不断出台各种利好政策。因为世界级的湾区,一定是聚集高端产业,高端人才,基建投资,大湾区下一步的价值是他的资产价值,这个是我们一直的坚守。 关于销售费用的问题,我们上半年的SG&A是16亿元,如果去除以我们的合约销售额453亿元,算下来点数是3.5%,其实是不高的。但如果说你把分母替换成收入话,王中王开奖记录,那就不一样了。但是从逻辑性上来讲,去除合约销售额会比较准一点。因为它是直接推动销售的一个动力。第二个,我觉得大家看到我们刚才讲的布局,我们的布局里面是区域深耕的布局,其实他是有利于降低管理费用的,因为它散得不是很开,每一个城市一个团队可以做好多个项目,管控范围大,效率会提高很多,所以管理费用其实比那种散的很开的要低。营销费用也是同样的道理,如果你在一个地方持续做、长期做的话,你会形成你的客户基础和你的品牌效应,你的营销费用的点是会降的。所以我们认为长期来讲,我们的这两项费用应该会持续慢慢降低。 我们一直都坚持以住宅开发为主。因为这个主业是我们熟悉的、是我们专业的,我们才能把价值做到最大。我们到今天第一个是不做非地产的,我们没有投任何一个非地产的项目。我们不会用龙光地产的钱乱投一些项目,这是我们的宗旨。资金紧,要把钱用在刀刃上。另一个就是我们看到这个地方是有发展价值,我们必须要深入,我们要把钱集中投资,不能乱投资。在我们从上市到现在六年,每一年都超过60%的增长。我相信未来我们还可以持续保持这样的速度。我们做这个行业,我们分析了,把这个行业吃透。投资者投资你,需要的是企业能把这个钱去创造更大的利益。Q4:三个问题,第一个问题想请管理层给我们展望一下,今年的公司现金流情况,包括流入和流出。第二个问题就是我们看到今年的销售业绩完成率还挺不错,那么明年的销售大概有什么样的指引?第三个问题我们城市更新项目确实看起来进展比较快,转化率比较高,我想请问一下这个原因是什么?比方说像我们储备的结构里面,旧工厂和旧村庄等这种大概构成是个什么情况?A4:第一个是关于现金流的情况。我们今年上半年是453亿的合约销售,现金回笼是370亿。回笼率大概是81.7%。工程支出是94亿元,税费是43亿元,SG&A为16亿元,利息开支是19亿元,这个是今年上半年现金流的情况。 那么另外一个是关于今年以及未来这两年的销售的展望。我们去年是700个亿,今年我们原定目标是850亿元,这个是相当于增长了20%,刚才讲我说我们有信心超额完成这个业绩目标。我这里要强调的是我们说的是权益销售,这个可能跟很多同业讲的会有点差异。因为这一块是真正来贡献现金流和归属股东核心利润的。 那么未来两年,我们近期有4500亿的土储,我相信有了充裕和优质的土储作为支持,未来预计每年20%这样的增速还是可以实现的。 另外城市更新项目里面很重要的原因跟结构是有关系的,因为我们整个3200亿的城市更新项目里面,我们的旧厂占比占到60%,而旧村占比是占到40%。我们的旧厂更多,旧村更少,这里面的特点是,旧工厂往往都是单一业主,而且是非常市场化的,完全是个商业行为。你谈好了价钱你就买,很快。但是旧村的这种时间周期就会比较长,也存在比较大的一些不确定性,它的好处是前期投入的钱会少一些。Q5:第一个是请问上半年我们去化率大概是多少?然后下半年我们可售资源大概多少?第二个是能否分享一下已售未结项目未来结转时间的指引?A5:第一个去化,上半年我们整个销售去化率大概是在60%左右。 我们今年全年有1500亿的供货,所以我们对超额完成销售目标是很有信心的。第二个下半年可售资源,三分之二在粤港澳大湾区,然后这里面像深圳、东莞和惠州,占比是比较大的。 另外已售未结的数已经超过了700亿,这些都可以留在明年来进行结转。我们今年只要完成今年的年度目标,我们明年就能锁定80%以上的业绩,所以我们讲我们的业绩确定性较高。

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